Champ d'application dans l'immobilier
La réforme de la facturation électronique obligatoire en France, prévue par l'article 289 bis du CGI et encadrée par l'ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021, s'applique à toutes les entreprises assujetties à la TVA réalisant des transactions B2B domestiques. Le secteur immobilier n'échappe pas à cette règle : promoteurs, marchands de biens, agents immobiliers, constructeurs de maisons individuelles, syndics, administrateurs de biens et bailleurs professionnels sont tous concernés, chacun selon la nature de leurs flux.
Le principe est simple : toute facture émise entre deux assujettis à la TVA établis en France dans le cadre d'une opération soumise à TVA (ou exonérée avec mention obligatoire) doit transiter par une plateforme agréée — PPF ou PDP — à compter des dates d'entrée en vigueur.
Calendrier pour le secteur immobilier
- • 1er septembre 2026 : obligation de réception pour toutes les entreprises, y compris PME et TPE
- • 1er septembre 2026 : obligation d'émission pour les grandes entreprises et ETI
- • 1er septembre 2027 : obligation d'émission pour les PME et TPE
Le secteur immobilier présente des particularités importantes : opérations exonérées de TVA (locations nues, cessions de terrains non constructibles), opérations à TVA réduite (logements sociaux, travaux de rénovation), TVA sur marge pour certaines reventes, et flux complexes entre promoteurs, sous-traitants, maîtres d'œuvre et acquéreurs professionnels.
Promoteurs et VEFA
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) constitue le contrat de vente immobilière le plus courant pour les promoteurs. Lorsque l'acquéreur est un professionnel assujetti à la TVA (investisseur institutionnel, bailleur social, foncière), la facture émise par le promoteur à chaque appel de fonds doit respecter les nouvelles exigences.
Les appels de fonds en VEFA
En VEFA, le promoteur émet des appels de fonds selon l'avancement des travaux (fondations, mise hors d'eau, mise hors d'air, livraison). Chaque appel de fonds constitue une situation de travaux et doit, dès 2026, être émis au format électronique vers les acquéreurs professionnels :
- Format Factur-X (PDF/A-3 avec XML embarqué) recommandé pour les situations de travaux avec pièces jointes
- Obligation d'indiquer le taux de TVA applicable : 5,5 % (logement social ANRU), 10 % (accéssion sociale) ou 20 % (logement libre)
- Mention du numéro de permis de construire recommandée pour les opérations immobilières
- Référence au contrat VEFA (date, notaire) facilitant le rapprochement
Point de vigilance VEFA B2B
Lorsque l'acquéreur en VEFA est une personne physique (particulier), il s'agit d'un flux B2C non soumis à l'obligation de facturation électronique. En revanche, le promoteur doit être capable de recevoir des factures électroniques de ses prestataires (architectes, bureaux d'études, entreprises générales) dès septembre 2026.
Les achats de terrain et les sous-traitants
Un promoteur est à la fois émetteur et récepteur de factures électroniques. Il devra recevoir des factures électroniques de :
| Prestataire | Type de flux | TVA applicable |
|---|---|---|
| Entreprise générale / GO | B2B — e-invoice | Auto-liquidation (sous-traitance BTP) |
| Architecte / MOE | B2B — e-invoice | 20 % (prestation de services) |
| Bureau d'études / BET | B2B — e-invoice | 20 % |
| Notaire (honoraires) | B2B — e-invoice | 20 % sur honoraires HT |
| Commercialisateur | B2B — e-invoice | 20 % |
La règle d'auto-liquidation de TVA en sous-traitance BTP (article 283-2 quater du CGI) s'applique pleinement dans le cadre de la facturation électronique. Le sous-traitant émet une facture sans TVA avec la mention "Auto-liquidation" et le code XML correspondant (VAT_REVERSE_CHARGE). C'est le promoteur (donneur d'ordre) qui déclare la TVA.
Agents immobiliers et mandataires
Les agents immobiliers (titulaires de la carte professionnelle T/G/S délivrée par la CCI) et les mandataires indépendants (réseaux comme IAD, Safti, etc.) sont soumis à des règles différentes selon la nature de leurs flux.
Les honoraires B2B
Lorsqu'un agent immobilier facture ses honoraires à un client professionnel (promoteur, foncière, investisseur institutionnel, entreprise), la facture doit être émise en format électronique dès les dates d'entrée en vigueur. Ces honoraires sont soumis à TVA à 20 %.
Exemple : un agent immobilier qui négocie la vente d'un immeuble de rapport entre deux SCI professionnelles doit émettre sa facture d'honoraires (ex. : 2 % HT du prix de vente) en format électronique via PPF ou PDP.
Les honoraires B2C et l'e-reporting
Les honoraires facturés à des particuliers (acheteurs ou vendeurs personnes physiques) ne sont pas soumis à l'obligation d'émission électronique B2B. Cependant, l'agent immobilier devra transmettre les données de ces transactions à la DGFiP via l'e-reporting :
- Périodicité : mensuelle ou trimestrielle selon le régime de TVA de l'agent
- Données transmises : montant HT, taux de TVA, montant TTC, date de transaction
- Pas d'identification nominative des clients particuliers requise
Mandataires et micro-entreprises
Les mandataires immobiliers indépendants relevant du régime micro-entrepreneur sont soumis à la facturation électronique dès lors qu'ils dépassent le seuil de franchise en base de TVA (36 800 € en 2026 pour les prestations de services) et que leurs clients sont des professionnels assujettis. En dessous du seuil, pas de TVA collectée donc pas d'obligation d'émission, mais obligation de réception dès septembre 2026 si leur client émet des refacturations.
Les réseaux d'agences
Les groupes immobiliers (réseaux d'agences franchisées, enseignes nationales) doivent centraliser leur démarche de conformité. La tête de réseau peut négocier un contrat groupe avec une PDP, permettant à chaque agence franchisée de bénéficier de la solution tout en conservant son propre numéro SIREN. Les flux inter-agences (refacturation de leads, partage de mandats) sont également concernés.
Syndics de copropriété
Les syndics professionnels occupent une position particulière dans la réforme : ils sont à la fois prestataires de services (vis-à-vis des syndicats de copropriétaires) et acheteurs de services (vis-à-vis des fournisseurs de la copropriété).
Les honoraires du syndic
Les honoraires de gestion du syndic sont facturés au syndicat de copropriétaires. Or, un syndicat de copropriétaires est une entité non assujettie à la TVA dans la plupart des cas (absence d'activité économique au sens de la TVA). Ces factures relèvent donc du flux B2B non assujetti ou B2C selon l'interprétation :
- Si le syndicat est non assujetti : flux hors champ de la facturation électronique obligatoire (mais e-reporting applicable pour le syndic)
- Si le syndicat exerce une activité économique taxable (location de parties communes, antennes relais, parkings loués à des professionnels) : assujetti partiel, la question de la réception électronique se pose
Attente de précisions DGFiP
La DGFiP n'a pas encore publié de doctrine spécifique sur le statut des syndicats de copropriétaires au regard de la facturation électronique obligatoire. Les syndics doivent suivre les évolutions de la FAQ officielle sur impots.gouv.fr et consulter leur fédération (FNAIM, UNIS) pour une position consolidée.
Les achats pour le compte de la copropriété
Le syndic passe des commandes auprès de fournisseurs (plombier, électricien, ascensoriste, assureur) pour le compte de la copropriété. Ces fournisseurs, lorsqu'ils sont assujettis à la TVA, devront émettre des factures électroniques à partir de leurs dates respectives d'entrée en vigueur. Le syndic devra donc être techniquement capable de recevoir ces factures électroniques dès septembre 2026, même si sa propre obligation d'émission est incertaine.
Concrètement, le syndic doit s'assurer que son logiciel de gestion de copropriété (Gestimmo, ICS, Crypto, Seiitra, etc.) est compatible avec la réception de factures électroniques et avec les éventuelles obligations d'e-reporting qui lui incombent.
TVA immobilière et formats électroniques
La TVA immobilière présente des spécificités techniques importantes à intégrer dans les factures électroniques : plusieurs taux, régimes d'exonération, TVA sur marge, et opérations dites "complexes".
Les différents taux de TVA immobilière
| Taux | Opérations concernées | Code XML Factur-X |
|---|---|---|
| 5,5 % | Logements sociaux ANRU, primo-accéssion sociale (PTZ renforcé) | S avec valeur 5.5 |
| 10 % | Travaux d'amélioration (hors réno énergétique éligible 5,5 %), accéssion intermédiaire | S avec valeur 10 |
| 20 % | Logements neufs libres, bureaux neufs, locaux commerciaux, prestations de services | S avec valeur 20 |
| Exonéré | Location nue d'immeuble d'habitation, cession de terrain non constructible ancien | E + raison d'exonération |
La TVA sur marge
Certains marchands de biens appliquent la TVA sur la marge (différence entre prix de revente et prix d'acquisition) plutôt que sur le prix total, en application de l'article 268 du CGI. Cette situation est complexe à modéliser dans les formats XML :
- La facture doit mentionner explicitement "TVA sur la marge"
- En Factur-X, le prix unitaire peut correspondre à la marge, avec mention textuelle obligatoire
- Le montant de TVA calculé sur la marge doit apparaître clairement
- La base imposable (marge) doit être distincte du prix total de vente
Les éditeurs de logiciels immobiliers (Urbain, Abyla, Archipel, etc.) doivent adapter leurs modèles de factures pour gérer ces cas spécifiques. Il est recommandé de vérifier auprès de son PDP ou de son éditeur que ce régime est bien supporté avant septembre 2026.
Les opérations mixtes
Un promoteur peut réaliser sur un même programme des lots taxés à des taux différents (ex. : logements libres à 20 %, logements sociaux à 5,5 %, commerces en RDC à 20 %). Chaque lot vendu fait l'objet d'un contrat et d'une facturation distincts, avec le taux approprié. La plateforme électronique doit pouvoir gérer ces multi-taux sans erreur de codification.
Cas pratiques et exemples
Cas 1 : Promoteur vendant à un bailleur social
Scenario : Promoteur Immo-Promo SA vend 40 logements en VEFA à un bailleur social (OPH) à un taux de TVA de 5,5 %. Appel de fonds à la mise hors d'eau : 30 % du prix.
Eléments de la facture électronique
Emetteur : Immo-Promo SA (SIREN : 123 456 789)
Destinataire : OPH de la Métropole (SIREN : 987 654 321)
Objet : Appel de fonds n°2 — Mise hors d'eau — Résidence Les Tilleuls
Base HT : 1 200 000 €
TVA 5,5 % : 66 000 €
TTC : 1 266 000 €
Référence VEFA : Acte du 12/03/2025 - Me Dupont, Notaire
PC n° : PC 069XXX 24 00001
Cette facture doit transiter par le PPF ou une PDP. L'OPH, en tant que bailleur social assujetti à la TVA (pour ses activités économiques), doit être en mesure de la recevoir électroniquement dès septembre 2026.
Cas 2 : Agent immobilier facturant un promoteur
Scenario : l'agence Habitat Plus SARL (PME) commercialise pour le compte du promoteur NovaBuild SAS (grande entreprise) un programme de 60 logements. Commission convenue : 3 % HT du prix de vente total, soit 540 000 € HT.
- NovaBuild SAS doit recevoir des factures électroniques dès septembre 2026 (grande entreprise)
- Habitat Plus SARL doit émettre des factures électroniques dès septembre 2027 (PME)
- Mais : NovaBuild peut exiger d'Habitat Plus une facture électronique dès 2026 par voie contractuelle
- Solution : Habitat Plus souscrit à une PDP dès 2026 pour rester compétitive
Cas 3 : Marchand de biens avec TVA sur marge
Scenario : la SCI Rénov'Immo achète un immeuble ancien 800 000 €, le rénove et le revend 1 200 000 € à un investisseur professionnel. Application de la TVA sur marge (article 268 CGI).
- Marge brute : 400 000 € (1 200 000 € - 800 000 €)
- TVA sur marge (20 %) : 66 666,67 € (400 000 € x 20/120)
- La facture mentionne "TVA calculée sur la marge conformément à l'article 268 du CGI"
- En XML Factur-X : mention dans
IncludedNoteet codification spécifique de la base
Choisir sa plateforme
Le choix de la plateforme de dématérialisation dépend de la taille de la structure, du volume de factures et de la complexité des opérations immobilières.
Le PPF pour les structures simples
Le Portail Public de Facturation (PPF, successeur de Chorus Pro) est gratuit et adapté aux agences immobilières indépendantes et aux petits marchands de biens ayant peu de factures à traiter. Ses limites : pas d'intégration native avec les logiciels immobiliers du marché, saisie manuelle des factures, gestion limitée des cas de TVA complexes (marge, taux multiples).
Les PDP pour les acteurs structurés
Les Plateformes de Dématérialisation Partenaires (PDP) certifiées par la DGFiP offrent des intégrations avec les principaux ERP et logiciels immobiliers :
- Promoteurs : intégration avec les ERP immobiliers (Crypto, Seiitra, Abyla, Urbain) via connecteurs API
- Agents immobiliers : connexion avec les logiciels de transaction (Apimo, Hektor, Netty)
- Syndics : connexion avec les logiciels de gestion de copropriété (Gestimmo, ICS, Crypto Syndic)
Critères de choix pour un promoteur
- • Gestion des taux de TVA multiples (5,5 %, 10 %, 20 %)
- • Support de la TVA sur marge (art. 268 CGI)
- • Support de l'auto-liquidation BTP (art. 283-2 quater CGI)
- • Intégration avec l'ERP existant
- • Volume de factures supporté (appels de fonds multi-programmes)
- • Archivage légal des factures (10 ans)
Anticiper dès maintenant
Les acteurs de l'immobilier ont intérêt à ne pas attendre les derniers mois avant les échéances. La mise en place d'une PDP et l'intégration avec les outils métiers nécessitent en moyenne 3 à 6 mois de projet (audit des flux, paramétrage, tests, formation). Pour un promoteur gérant plusieurs programmes simultanément, la complexité est encore plus grande.
Les actions recommandées dès maintenant :
- Répertorier tous les flux de facturation B2B (émis et reçus)
- Identifier les cas de TVA complexes (marge, taux réduits, auto-liquidation)
- Contacter l'éditeur du logiciel métier pour vérifier sa conformité et sa roadmap
- Demander des démos à 2-3 PDP spécialisées dans l'immobilier
- Prévoir un budget formation pour les équipes comptables et administratives
- Tester la solution sur un programme pilote avant le déploiement général
Le secteur immobilier est l'un des plus complexes pour la réforme de la facturation électronique en raison de la diversité des opérations, des régimes de TVA et des interlocuteurs. Mais les outils existent et les PDP spécialisées accompagnent de plus en plus les acteurs du secteur dans leur transition numérique.